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前11月330家房企发布破产文书 超四成分布在长三角和珠三角

每日经济新闻 2019-12-19 18:36:47

今年到底有多少家房企破产?

每经记者 甄素静    每经编辑 魏文艺    

“今年有400家房企破产”“平均每天1.5家房企破产”“80%开发商会死掉”……近期,关于“房企破产”的话题再次成为舆论关注焦点。

那么,今年房企究竟破产了多少家?市场真的进入“大洗牌”?#38181;?#20102;吗?中指研究?#21644;?#35745;显示,截至今年11月,共有330家房企发布了破产相关文书,但真正破产的房企仅有43家,其余均为各?#33267;?#31243;公告,包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。

58安居客房产研究院首席分析师张波也向《每日经济新闻》记者表示,从数据来看,今年房企破产数量和往年相比并没有明显增加,但这并不代表房企的破产规模会一?#21271;?#25345;这一水平。随着房地产去产能的深化,房地产金融侧从紧的?#20013;?#20197;及行业集中度不断提升,未来房地产行业的整体淘汰率仍将提升,预计淘汰房企的规模会呈现不?#26174;?#38271;趋势。

今年仅43家房企真正破产

截至今年11月,在人民法院公告网以“房地产+破产文书”为关键字可检索出来400多条破产文书,以企业为单位来看的话,剔除部分重复企业及非房地产企业,?#24067;?30家房企发布了破产相关文书。

但并不意味着上述330家房企已经破产。中指研究院表示,今年以来真正破产的房地产企?#21040;?#26377;43家,其余均为各?#33267;?#31243;公告,包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。

?#29575;?#19978;,房地产企业的破产是一个漫长的过程,目前这330家发布破产文书的房企中,大部分仅进入初期?#38181;巍?#25454;中指研究?#21644;?#35745;,330家发布破产文书的房企中,190家为法院发布第一次债权人会议召开通知,占?#20219;?7.6%。在多次债权人会议后,债权人才能决议出究竟是继续执行破产清算程序,还是申请重整或和解,此时并不能判定企业是否会破产。

而且,330家发布破产文书的房企中,涉及重整的?#24067;?6家,这其中27家的重整计划已获法院裁定批准,这意味着这些企业已经成功存续下来。

数据来源:中指研究院 制图:每经编辑 魏文艺

值得注意的是,今年发布破产文书的房企主要分布于长三角与珠三角城市群。据中指研究?#21644;?#35745;,分地区来看,申请破产的房企中,位于长三角与珠三角两个城市群的占比分别为25.76%和17.27%,两个区域占总数量的43%。

为何破产房企多集中长三角、珠三角城市群?中指研究院分析认为,长三角、珠三角等热点城市及城市?#20309;?#24341;了大量房地产开发企?#21040;?#20837;,区域竞争激烈,地方小微房企生存更加艰难;加之长三角及珠三角区域投资及借贷热度高,借贷纠纷以及公司注销破产更加频繁。

《每日经济新闻》记者查询历史资料发现,即便是在2009年、2015年等房地产市场较好的年份,每年也有近300家左右房企发布破产相关文书。据统计,目前我国有近10万家房地产企业,按每年300家房企破产计算,也只占0.3%。

?#34892;?#25151;企陷资金困局

从统计来看,今年发布破产文书的房企多为?#34892;?#20225;业。张波分析称,房地产行业从20年前商品房每年仅成交1亿平方米的规模上升到2019年的18亿平方米以上规模,整体规模已然见顶,“大跃进”时代已去,行?#21040;?#20837;“大浪淘沙”时期,淘汰中的?#34892;?#25151;企占比自然会高。

另一方面,除非是地方龙头、或者有着独特资源优?#39057;?#23567;房企,?#35805;?#26469;说,小房企在未来5~10年会面临较大概率的被淘汰现实。因此,小房企的规模化诉求成功的概率相对?#31995;停?#26356;多是体现在为了更长远“活下去”所进行的自身激励。

“企?#24213;?#36523;管理制度落后、运营效率?#31995;停?#24066;场火热的上行期?#38181;危?#38144;售业绩快速增长,掩盖了自身‘内功’先天不足的缺陷,一旦市场进入平稳或下行期,企业的竞争力短板就会凸显出来,销售去化以及融?#23454;任?#39064;将形成较大压力。”中指研究院分析称。

相比小企业而言,部分规模相对较大的房企,因战略定位、多元扩张、项目销售?#20219;?#39064;,资金链也出现了问题。

近一年陷入资金困?#36710;?#37096;分房企 数据来源:中指研究院

美联物业全国研究?#34892;?#24635;监何倩茹认为,房企破产与今年房屋销售情况不算太乐观有关,尤其是上半年,全国商品房销售面积是负增长的。此外,房企自身的融资能力将直接影响其资金链的情况,大房企在融资方面更有优势。据同策研究院监测,今年前10个月,融资利?#39318;?#39640;的50笔利?#31034;?#22312;7%以上,区间在7.33%~15.5%,其中13笔融资利率超过10%。

随着国内融?#26159;?#36947;?#20013;?#25910;紧以及融资门槛大幅提高,今年房企大举赴海外发债。中指研究?#21644;?#35745;显示,今年1月~11月,房企海外债券发行规模为4603.4亿元,同比增长33.6%,较去年全年增长21.8%;海外债券融资成本为8.33%,较去年同期上升0.94个百分点。

实际上,近年来房企海外发债?#20013;?#39640;位运行。据克尔瑞研究?#21644;?#35745;,房企海外发债利率方面,加权票息从2017年的6.7%升至2018年的7.5%,再升至2019年的8.2%,?#34892;?#20225;业受规模、?#38142;?#37327;、企业背书等影响,融资成本更加高昂。

据企业公告,今年不少企业海外债利率远超机构平均值,高达13%。今年年初,当代置业发行了1年半到期的3.5亿美元海外债,利率高达15.5%。此外,鑫?#20998;?#19994;、景瑞控股、弘阳地产等房企今年的海外融资成?#23601;?#26679;高企。

一位不愿具名的头部房企人士告诉《每日经济新闻》记者:“国内钱不好融,海外钱成本高,能融到也不错了,有大?#23458;链ⅰ?#20449;用背书的大房企融资都不太乐观,更别说?#34892;?#25151;企了。年年都?#30340;眩?#20294;都得想办法过来。”

张波认为,?#34892;?#25151;企的自身品牌优势和信用等级往往不如大型品牌房企,融资的通路也会较窄,这就造成了通过金融机构正常融资的难度普遍颇大,同时也缺乏更多有效融?#26159;?#36947;。对于?#34892;?#25151;企来说,控制自身财务的风险性显得更为重要,首先必须是活下去,其次才是如果更快规模化。?#27604;唬?#22312;行业淘汰率不断提升的当下,在房地产金融政策从紧的大背景下,?#34892;?#25151;企融资难的问题还将?#20013;?#23384;在。

(?#31350;?#22320;产原创,?#19981;?#35831;关注微信号:meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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